Комплексна законодателна инициатива може да ограничи имотните измами

Defakto.bg

Нотариус Димитър Танев, Председател на Съвета на Нотариусите на Нотариалната Камара

От години вече никой не нарича вашата професия частен нотариус – какво се случи и какво означава това?

Гражданите свързват професията на нотариуса с възможността той самостоятелно да носи отговорност, да ги консултира, да им съдейства и да не чакат на опашки. Всъщност първият закон уреждащ статута на нотариусите (Закон за нотариусите и околийските съдии които извършват нотариални дела) е в сила от 14.03.1885 г. и до септември 1998 г., нотариусът в България винаги е бил държавен служител. Малко са хората, които си спомнят за държавния нотариат.

Тогава и условията на работа бяха различни. Преди 25 години например, във София имаше около осем нотариуса и с нотариални актове се занимаваха трийсетина колеги адвокати, които рядко допускаха грешки, взаимно се обучавахме, а доверието между адвокат и нотариус беше неотменимо.

Каква е ролята на държавата и има ли достатъчен контрол на работата, архивите и книгите на нотариусите?

Съгласно Закона за нотариусите и нотариалната дейност, контролът върху нотариалната дейност е единствено в лицето на Министерство на правосъдието. Тук е разликата с адвокатурата, която е самоконтролираща се организация, докато при нас обратно, контролът е само външен и държавата го упражнява чрез Министерство на правосъдието. В Нотариалната камара има тридесет и осем инспектор – нотариуси, като за миналата година сме имали

осемдесет и две жалби, голямата част от които са за спорове за материални права, които са от компетентността на съда. Мога да кажа, че ние се гордеем с малкия брой жалби, те са така да се каже „шепа пясък в машината”.

Как българските нотариуси ще решат приложението на принципа на непрекъснатостта на вписванията, свързани с компрометирането на правната сигурност?

Непрекъснатостта на вписванията е принцип без спазването на който се наистина се компроментира правната сигурност. За съжаление сега той не се дикскутира, въобще. Липсва един комплексен подход, за защита на правото на собственост част от която дейност е публичността на всички актове носещи вещноправна промяна. Като нотариуси ние сме длъжни да спазваме разпоредбите на ГПК, а именно императивното изискване, че ако документа за собственост на праводателя не е вписан, нотариалният акт не се издава докато този документ не бъде вписан. Неспазването на тази разпоредба, обаче не води до нищожност на удостоверяването.

На практика може би единствено ние нотариусите защитавайки интересите на страните при конкретните сделки и се стремим да впишем всички актове, когато това е възможно. Проблемът обаче е във Правилника за вписване, който въвежда твърде много формални изисквания към съдържанието на акта и понякога ни отказват такова вписване. Според мен доколкото е изначално допустимо един правилник да определя съдържанието на актовете, тази допустимост следва да се преценява към момента, когато е създаден документа.

Например нито един от десетките хиляди договори сключени по отменената

Наредба за държавните имоти, не отговаря по съдържание на изискванията на ПВ, а е целесъобразно да се вписват тези договори.

Вие – нотариусите често сте в ролята и на правни съветници. Какви са последиците при недостатъчна индивидуализация на един имот в предварителния договор, за да няма съмнения за действителната воля на страните и спорове при сключването на окончателния договор?

Индивидуализацията на имота винаги трябва да е съотнесена с определени актуални писмени доказателства. Границите отграничават една вещ от друга, ако те не са поне определяеми не може да съществува самото право на собственост.

Да вземем например възстановяването по ЗСПЗЗ. На практика огромна част от лицата и техните наследодатели, на които се възстанови правото на собственост не са били собственици към момента на внасяне на земите в ТКЗС.

Хората не са притежавали необходимите документи легитимиращи ги за собственици към онзи момент, като нотариални актове, съдебни решения, вписани предварителни договори и т.н. Съществували са само някакви неясни, недокументирани фактически отношения, когато са обработвали земята.

Възстановяването на земеделските земи с възстановими стари граници е една законова фикция, защото тези граници на практика са неопределяеми към

настоящия момент. Планът за земеразделяне всъщност привнася граници и създава недвижимите вещи към, които се привързват като собственици определени лица с права, така както са визирани в ЗСПЗЗ.

Ролята на нотариуса е да тълкува документите съобразно нормативните актове и задължителната съдебна практика, за да възпрепятства един съдебен спор. Така например при една кадастрална скица, в която не е отразена разделната собственост, вследствие неприложен регулационен план е eдна тлееща възможност за правен спор. Нотариусът е именно лицето, например което ще установи съсобственост върху един поземлен имот, която не е отразена в  кадастралната скица и която генерира в себе си многобройни съдебни спорове в бъдеще, при един договор за суперфиция например.

Господстващата съдебна практика определя, че при иск за собственост за реална част от поземлен имот, когато имаме неправилно заснемане в кадастралния план или в кадастралната карта като част от съседен имот може да се стигне до съдебно изследване наличието на грешка в одобрената кадастрална карта.

Как нотариусът може да помогне да се стигне до обективната истина при един толкова сложен спор?

Поземленият имот по дефиниция на Закон за кадастъра и имотния регистър

(ЗКИР) е част от земната повърхност с граници съобразно правото на собственост. Към момента на влизане в сила на четвъртия за страната закон относно кадастъра, деветдесет и три процента от територията на страната е обезпечена с кадастрални карти, и само за деветстотин деветдесет и осем малки селца и махали липсват кадастрални данни.

Наместо единната система на кадастъра и имотния регистър да се създаде с обединяване на данни по съществуващите актове инкорпориращи в себе си вещни права, през 2001 г. се започна систематично презамеряване на границите, без да е налице правен спор. Не знам да има друга страна с документирани граници, в която отново да се извършва презамеряване и да се иска повторно обявяване на актовете на собствениците, след като вписването у нас е задължително още от 1927 г. ЗКИР въведе необяснимо, като обекти на кадастъра сградите и обектите в сградите, за разлика от всичко останали европейски страни, където обект на кадастъра е единствено земята и техническата инфраструктура.

За усвояване на един заем от Световната Банка някъде около далечната 2000 г., под абстрактния предлог да се увеличи правната сигурност (без конкретни мотиви) в България започна повсеместно презамерване на имоти с отдавна документирани граници. Точността на кадастралната карта би трябвало да е свързана с геодезически измервания и изчисления, само ако до този момент това не е било установено с влязъл в сила административен акт.

В свое Тълкувателно решение ОС на ВКС от февруари 2016 г. провъзгласи една даденост, а именно, че кадастралните карти по ЗКИР имат само декларативно действие, от тях не произтичат промени във вещно правния статут на имотите.

Всъщност кадастъра няма отчуждително действие както отмененият ЗТСУ, например при създаване и изменение на дворищно регулационните планове.

Правната логика изисква при неправилно отразяване в кадастралния план да се изследва собствеността и без да се извършват административните процедури по поправяне на непълноти и грешки в одобрената кадастрална карта.

Правоспособните лица по смисъла на ЗКИР не изследват регулационните планове, не констатират дали има трансформация на регулационните линии в

имотни граници, за да е налице приложена регулация.

ЗКИР винаги е дефинирал, че парцел с приложена регулация е поземлен имот. Всеки правоприлагащ юрист, занимаващ се с вещно право знае, че по-

голяма част от кадастралните карти обхващащи урбанизираните територии, са грешни. Грешките не се отнасят за допустимата разлика при замерването

съгласно Наредба № 3 за съдържанието, създаването и поддържането на

кадастралната карта и кадастралните регистри, а за систематично неотразяване

на документираните права на собствениците. Тези права са инкорпорирани в документите за собственост и в действащите регулационни планове, които са имали отчуждително действие, и са предмет на анализ, а не на поредно презамерване.

Всъщност Решението на ВКС е една проекция на принципа, че споровете на границите около собствеността се разглеждат винаги по съдебен ред, а не от службите на кадастъра, провъзгласена още в чл. 10 от първия Закон за кадастъра през 1908 г.

Какви са последните стъпки на Нотариалната камара за ограничаване рисковете от нова вълна имотни измами, при положение, че всеки може да отиде в Агенцията по вписванията и да получи незаверен препис от нотариален акт за всеки един имот?

Достъпът до заверените преписи от Агенция по вписвания,  а и до копията, трябва да бъде ограничен до лица с доказан правен интерес, както е навсякъде в Европа.

Всъщност и самите справки до информационната система, трябва да са ограничени по същия начин. Опитайте се да направите справка до имотния регистър в Германия или Франция за когото и да е, за да се убедите, че това е мисия невъзможна.

Трябва да поздравим Изпълнителния директор на Агенция по вписвания – Елена Маркова и Ръководителя на съдиите по вписвания в гр. София – Садифе Мехмедова, за това че успяха да съкратят драстично времето за получаване на вписаните документи. Забавянето на вписването в София, като един важен детайл по нейното финализиране водеше до определено напрежение в страните по сделката.

Пълното ограничаване на имотните измами е възможно, но е въпрос на комплексна законодателна уредба свързана впоследствие с изграждането на информационни системи. Софтуерът трябва да е продължение на правото, а не обратното, за да не се повтори печалния опит с ИКАР. Възпирането на имотните измами на сто процента, не може да стане от веднъж, а в резултат на множество реализирани правно – технически процедури.

Както казва великият Алберт Айнщайн: „Зная защо има толкова много хора, които обичат да цепят дърва. В тази дейност те незабавно виждат резултатите.”

Интервю на Васил Чобанов