Как се прекратява договор за аренда на земя разтълкува ВКС

Прекратяването на договор за аренда на земя трябва да бъде вписано в нотариалните книги, дори когато става дума за едностранно извънсъдебно разваляне на договора заради неплащане. Изявлението трябва да се представи пред съдията пред вписванията. Това обяви Общото събрание на Гражданската и Търговската колегия на ВКС.

В тълкувателно дело № 2 от 2015 г. върховните съдии трябваше да отговорят на три въпроса – един на омбудсмана и два на състав на Търговската колегия. Те засягат и действителността на договорите за наем на земя.

Ето съобщението на ВКС:

С тълкувателно решение № 2/2015 от 20.07.2017 г., постановено по тълкувателно дело № 2/2015 г., Общото събрание на Гражданска и Търговска колегии (ОСГТК) на Върховният касационен съд (ВКС) реши:

1. Вписването, предвидено в чл. 27, ал. 2 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ), е приложимо на общо основание при прекратяване на договор за аренда със срок до 10 години поради извънсъдебното му разваляне при неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от три месеца, съгласно чл. 28, ал. 1, изр. първо във вр. с чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ. За предвиденото в чл. 27, ал. 2 ЗАЗ вписване на прекратяването – развалянето на арендния договор на основанието по чл. 28, ал. 1, изр. първо ЗАЗ, е необходимо пред съдията по вписванията да се представи актът (писменият документ), материализиращ изявлението за разваляне на договора по причина забава в плащанията на арендната вноска повече от три месеца и да се удостовери достигането му до адресата. Прекратяването на арендния договор се регистрира в съответната общинска служба по земеделие след вписването му в службата по вписванията. Проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 от Правилника за вписванията, е тази по т. 6 ТР № 7/2012 г. от 25.04.2013 г. на ОСГТК на ВКС.
2. Договорът за наем с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя, към който са приложими разпоредбите на Закона за задълженията и договорите, е действителен, независимо от наличието на специална законова регламентация относно реда и начина на отдаване за възмездно ползване на обекти, посочени в чл. 1, ал. 3 от специалния ЗАЗ.
3. Сключеният не в предвидената в ЗАЗ форма договор за възмездно ползване на земеделска земя, се конвертира в действителен договор за наем, ако са налице предпоставките за конверсията.

Тълкувателното дело е образувано по искане на Омбудсмана на Република България по въпроса: „Приложимо ли е и при какви предпоставки вписването на основание чл. 27, ал. 2 ЗАЗ на прекратяване на договор за аренда със срок до 10 години, поради едностранното му извънсъдебно разваляне при неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от 3 месеца съгласно чл. 28, ал. 1 вр. чл. 27, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ?“; и по предложение по реда на чл. 292 ГПК на състав на Върховния касационен съд, Търговска колегия (ТК), Първо отделение по т.д. № 799/2014 г. по два въпроса: „Действителен ли е договор за наем, към който са приложими разпоредбите на ЗЗД, ако същият е с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя, с оглед наличието на специална законова регламентация относно реда и начина на отдаване за възмездно ползване на обектите, посочени в чл. 1, ал. 3 от специалния Закон за арендата в земеделието?“ и „Сключен не в предвидената в ЗАЗ форма договор за възмездно ползване на земеделска земя, конвертира ли се в действителен договор за наем на същата?“

По първия въпрос Общото събрание на Гражданска и Търговска колегии на ВКС приема: „Изводът, основан на систематичното тълкуване на разпоредбата на ал. 2 на чл. 27 ЗАЗ – че изискването за вписване на прекратяването на договор за аренда на земя в нотариалните книги е относимо към всички основания за предсрочно прекратяване, означава приложимостта на това изискване и при едностранното му извънсъдебно разваляне при неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от 3 месеца, съгласно чл. 28, ал. 1 вр. с чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ. Самият арендодател има интерес от вписване на предсрочното прекратяване на договора, защото неговата земя е обременена и той има интерес прекратяването да бъде прогласено.“ Според върховните съдии „За извършване на исканото вписване, пред съдията по вписванията следва да се представи актът (предизвестие, нотариална покана, писмо или друг писмен документ), материализиращ това волеизявление и обективиращ волята на арендодателя да прекрати договора поради неизпълнение на задължението за арендно плащане, както и да се удостовери достигането му до адресата.“ В тълкувателното решение се казва, че с изменението на разпоредбата на чл. 27, ал. 2 ЗАЗ (ДВ бр. 61/2016 г., в сила от 05.08.2016 г.), която регламентира, че прекратяването на договора за аренда на земя се вписва в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие, се преодолява съществуващото преди изменението й несъответствие с текста на чл. 3, ал. 1 от закона. По този начин се разрешава и съществуващото колебание в съдебната практика относно поредността на необходимите действия, които следва да се предприемат при прекратяване на договора за аренда на земя и се постига синхрон с издадената на основание чл. 3, ал. 3 ЗАЗ Наредба N 6 от 18.02.2000 г. за условията и реда на регистрация на договорите за аренда в поземлените комисии. В заключение върховните съдии приемат, че правомощия на съдията по вписванията са очертаните в предишно тълкувателното решение на ВКС: „Съгласно дадените в него указания, проверката, която съдията по вписванията извършва, съгласно чл.32а, ал. 1 от Правилника за вписванията относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закона, каквото предвиждане за проверка няма както относно вписването на сключването, така и относно прекратяването на арендния договор.“

По втория въпрос ОСГТК приема, че от регламентацията в норми извън ЗАЗ относно начина на ползване на земеделска земя следва, че сключването на договор за наем не е в противоречие със закона, не го заобикаля и не е с невъзможен предмет, поради което няма да е нищожен на основанията по чл. 26, ал. 1 и чл. 26, ал. 2, изр. първо ЗЗД. Нормите на ЗАЗ са въведени, за да очертаят правна възможност за по-пълно регулиране на отношенията съобразно спецификата на обекта на ползването, но не и за тяхната изключителност.

Становището на върховните съдии по третия въпрос е, че ако договорът за аренда не е сключен в предвидената в закона форма (поради отсъствие на нотариална заверка на подписите на страните или дори без да е спазена писмената форма) и той съдържа всички съществени елементи на договора за наем, конверсията е допустима.“