ВКС постанови: Наемателят става длъжник за парното, ако партидата е на негово име

В останалите случаи грижата за заплащането е на собственика на имота

Един интересен, болен и масов казус – кой трябва да плаща за парното – собственикът или наемателят на определен имот, получи разрешението си. С тълкувателно решение Общото събрание на Гражданската колегия на ВКС обяви: задължението е на наемателя, ако за този имот е открита партида на негово име в „Топлофикация“. В останалите случаи длъжникът е собственикът на имота.

Това, разбира се, не отменя условията в сключваните договори за отдаване под наем и предвидените в тях задължения за наемателя, без да са му прехвърлени партидите за парно, топла вода и прочее. В тези случаи той ще си дължи обезщетение, ако не е плащал редовно сметките и по негова вина собственикът се е оказал длъжник на „Топлофикация“, разясниха върховни съдии.

Ето съобщението на ВКС:

 Тълкувателно решение № 2/2017 г. от 17.05.2018 г., постановено по Тълкувателно дело № 2/2017 г., Общото събрание на Гражданската колегия (ОСГК) на Върховния касационен съд (ВКС) реши:

1. Собствениците, респективно бившите съпрузи като съсобственици, или титулярите на ограниченото вещно право на ползване върху топлоснабдения имот, дължат цената на доставената топлинна енергия за битови нужди съгласно разпоредбите на Закона за енергетиката (ЗЕ) в хипотезата, при която топлоснабденият имот е предоставен за ползване по силата на договорно правоотношение, освен ако между ползвателя на договорно основание и топлопреносното предприятие е сключен договор за продажба на топлинна енергия за битови нужди за същия имот, през времетраенето на който ползвателят като клиент на топлинна енергия за битови нужди дължи цената й.
2. В хипотезата на чл. 78, ал. 7 от Наредба № 16-334 от 06.04.2007 г. за топлоснабдяването облигационното правоотношение между топлопреносното предприятие и клиентите на топлинна енергия в съответната сграда – етажна собственост не се прекратява по силата на закона (ex lege). При неизпълнено задължение на топлопреносното предприятие по чл. 78, ал. 1 от Наредба № 16-334 от 06.04.2007 г. за топлоснабдяването клиентите на топлинна енергия дължат цената за топлинната енергия за сградна инсталация.

В противоречивата съдебна практика, поради която е образувано тълкувателното дело, се застъпват три становища по отношение на първия поставен въпрос по делото – кой правен субект дължи цената на доставената топлинна енергия за битови нужди съгласно разпоредбите на ЗЕ в хипотезата, при която топлоснабденият имот е предоставен за ползване по силата на договорно правоотношение – собственикът, респ. носителят на ограниченото вещно право, или титулярът на облигационното право на ползване?

Според първото становище винаги собственикът или титулярът на ограниченото вещно право на ползване върху топлоснабдения имот по силата на закона дължи цената на доставената топлинна енергия за битови нужди. Според второто, освен собствениците и титулярите на ограниченото вещно право на ползване върху топлоснабдения имот, и трети лица, ползващи имота по силата на договорно правоотношение, са носители на задължението за заплащане на доставената топлинна енергия за битови нужди, но само когато между тези трети лица и топлопреносното предприятие е сключен договор за продажба на топлинна енергия. Според третото реалният ползвател на топлинна енергия за битови нужди на вещно или на облигационно правно основание е клиент на топлинна енергия и дължи заплащането на цената й на топлопреносното предприятие.

Върховните съдии приемат за правилно второто становище. В мотивите си пишат, че присъединяването на жилищни сгради към топлопреносната мрежа, както на заварените от ЗЕ, така и на новоизградените сгради, се извършва въз основа на писмен договор със собствениците или титулярите на вещното право на ползване върху топлоснабдените имоти в сградите, които поради това са посочените от законодателя в чл. 153, ал. 1 от ЗЕ клиенти на топлинна енергия за битови нужди, дължащи цената на доставената топлинна енергия по сключения с топлопреносното предприятие договор. В това си качество на клиенти те са страна по продажбеното правоотношение с топлопреносното предприятие и дължат цената на доставената топлинна енергия. В тълкувателното решение се посочва, че клиенти на топлинна енергия за битови нужди могат да бъдат и правни субекти, различни от посочените в чл. 153, ал. 1 от ЗЕ, ако ползват топлоснабдения имот със съгласието на собственика, респективно носителя на вещното право на ползване, и същевременно са сключили договор за продажба на топлинна енергия за битови нужди за този имот директно с топлопреносното предприятие. В тази хипотеза третото лице придобива качеството „клиент“ на топлинна енергия за битови нужди и като страна по договора за доставка на топлинна енергия дължи цената й на топлопреносното предприятие.

За бивши съпрузи – същите правила

Когато топлоснабденият имот е жилище, притежавано в режим на съпружеска имуществена общност, при предоставянето му след развода със съдебно решение за ползване на единия от бившите съпрузи между двамата възниква наемно правоотношение. Когато ползващият бивш съпруг сключи писмен договор с топлопреносното предприятие, например с откриването на индивидуална партида за целия имот, тогава той става клиент на топлинна енергия за битови нужди за целия имот, поради което дължи на топлопреносното предприятие цената на доставената топлинна енергия за битови нужди за цялото жилище. Ако такъв договор не бъде сключен, двамата бивши съпрузи дължат цената на доставената топлинна енергия за битови нужди съобразно с дяловете си в съсобствеността“.

„Разводът“ с „Топлофикация“ – все по-труден

Много интересен е втолият въпрос, разтълкуван от върховните съдии. Той е за случаите, в които заради отказ на повече от половината обитатели в конкретната сграда, етажна собственост, сметката за отоплението на общите части е по-голяма от тази за парното в отделните имоти. В тези случаи, ако етажната собственост не се откаже от услугите на „Топлофикация“ с решение на общото събрание, а парното продължи да им се подава, обитателите продължават да са длъжници за топлото, казва на практика решението на ВКС.

Отново съобщението на съда:

„Налична е противоречива съдебна практика и по отношение на втория въпрос по тълкувателното дело – прекратява ли се облигационното правоотношение между топлопреносното предприятие и клиентите на топлинна енергия в съответната сграда – етажна собственост в случаите на чл. 78 от Наредба № 16-334 от 06.04.2007 г. за топлоснабдяването? Според ал. 1 на чл. 78, когато топлинният товар на отоплителните тела в сграда – етажна собственост, е намален с над 50% от проектния отоплителен товар на сградата (това намаление на отоплителния товар се получава при отказ от страна на клиенти в сградата да ползват услугата топлоснабдяване) и количеството на енергията, отделена от сградната инсталация, е по-голямо от количеството на енергията за отопление на имотите, топлопреносното предприятие е длъжно писмено да уведоми клиентите в сградата – етажна собственост. В ал. 5 е посочено, че в едномесечен срок клиентите писмено заявяват становището си по предложените в констативен протокол мерки и становището си да останат клиенти при променените условия. Според ал. 7, когато клиентите не заявят писмено становището си в посочения срок, топлопреносното предприятие има право да прекрати топлоснабдяването.

В мотивите на тълкувателното решение пише, че предвидените в закона основания за прекратяване на договора за продажба на топлинна енергия в сграда – етажна собственост, както в полза на топлопреносното предприятие, така и в полза на клиентите на топлинна енергия, са уредени по аналогичен начин – като правна възможност, която, за да бъде реализирана, следва да бъде отправено волеизявление до насрещната страна, а последиците на прекратяването настъпват след получаване на волеизявлението, към момента на прекъсване на топлоснабдяването на сградата. Правото на прекратяване на договорната връзка може да бъде упражнено от неговия носител, но може и да не бъде упражнено, като в последния случай договорното правоотношение по продажба на топлинна енергия в сграда – етажна собственост продължава да обвързва страните по него.

Според ОСГК неизпълнението на задължението на топлопреносното предприятие по чл. 78, ал. 1 от Наредбата за топлоснабдяването не съставлява основание за разваляне на договора за продажба на топлинна енергия за битови нужди в сградата – етажна собственост, тъй като не засяга същественото съдържание на материалното продажбено правоотношение. В мотивите се посочва: „Дори да е виновно, това неизпълнение не може да има за последица нито освобождаване, нито намаляване на отговорността на клиентите на топлинна енергия в сграда – етажна собственост за заплащане на цената на топлинната енергия за общите части на етажната собственост, каквато обща част по предназначение е и сградната инсталация. Договорното правоотношение по договора за продажба на топлинна енергия за битови нужди продължава да обвързва страните по него, при неупражнено право на клиентите на топлинна енергия по чл. 153, ал. 2 ЗЕ за прекратяването му, при което всяка от страните дължи изпълнение на поетите договорни задължения при сключването на договора“.