Промяна в ЗЗД: Ипотека, учредена от несобственик, е нищожна

Мотивът е борба с имотните измами, но ще страдат и трети добросъвестни лица

Предложения за промени в Закона за задълженията и договорите, свързани с ипотеките, е внесъл зам.-председателят на групата на ДСП Хамид Хамид. Като мотиви сочи включително „обезсърчаване и значително намаляване на опитите за имотни измами“, защото първата стъпка след успешната измама е бързо продаване на имота на трети добросъвестни (или мнимо добросъвестни) лица. От което става ясно, че на прицел са купувачите, учредили ипотеки – а добросъвестните сред тях не са малко.

Предложенията

Създава се нов текст в чл. 167 (3): Нищожна е ипотека, учредена от лице, което не е било собственик на имота към момента на учредяването й.

И нов чл. 179б: Когато се установи по съдебен ред, че лицето, учредило ипотеката, не е било собственик на имота към датата на учредяването, решението на съда има действието и по чл. 167, ал.4 както за страните, така и по отношение на ипотекарния кредитор, независимо дали е бил страна по делото. Всяко заинтересова лице, спрямо което действа съдебния акт по предходната алинея, има право да поиска заличаване на ипотеката с молба, към която се прилага препис от влязлото в законна сила решение.

Тези предложения Хамид за ЗЗД веднъж вече бе направил в преходните разпоредби на Административнопроцесуалния кодекс, но до обсъждането им от правна комисия не се стигна, междувременно бяха оттеглени. Сега са депозирани от депутата като отделен законопроект – безспорно по-добрата законодателна техника.

Мотивите

С приемането на промяната на всички практикуващи магистрати и юристи ще е ясно, че такъв ипотечен договор е нищожен ex lege и това ще доведе до най-тежките последици, пише Хамид Хамид. И преминава към имотните измами: „Първата стъпка на закононарушителите след една успешна измама е бързата продажба на трети добросъвестни лица (респективно мнимо добросъвестни такива). В болшинството от случаите тези лица финансират сделката със сключване на ипотечен договор. Предлаганите промени ще облекчат справедливото и своевременно връщане на имота в патримониума на измамените (или на техните наследници) в същия вид, какъвто е имал към момента на измамната сделка, а не обременен с допълнителни тежести, каквато безспорно е една ипотека.“

Депутатът изтъква също, че промените ще доведат до процесуална икономия, тъй като всички въпроси ще бъдат изчерпвани в едно съдебно производство. Той предвижда и дисциплиниращ ефект върху банките и други кредитни институции, които ще изключват спорни имоти като възможно обезпечение от портфейлите си и внимателно ще проучват вещните права на продавача, когато финансират една имотна сделка.

Звучи добре, стига да не си на мястото на добросъвестните купувачи, учредили ипотеката.

Впрочем, обсъжданията по предлаганите промени, тепърва предстоят.