СГС обяви за нищожна продажбата на безценица на „Царските конюшни“

Скандалът с продажбата на т.нар. Царски конюшни получи първи финал в съда.

Сделката между бившия областен управител на София Веселин Пенев и „Евротрансбилд“ ООД е нищожна, обяви Софийският градски съд. Тя противоречи на добрите нрави заради изключително занижените цени, на които три терена от общо 7,3 дка в идеалния център на столицата са продадени от държавата на частната фирма, категоричен е съдия Росен Димитров.

Общата продажна цена е 658 870 лева, в десетки пъти под действителната, приема СГС.  Нещо повече – ако се приеме обратното, ще излезе, че подобен терен може да бъде купен на цената на голяма апартамент в центъра на София, а това очевидно не е така.

Съдът отхвърля твърденията за нищожност на прословутата сделка и заради сериозни нарушения на закона, тъй като формално изискванията са спазени.

Скандалът гръмна през лятото на 2016 г. по сигнал на БСП. Тогава опозицията обвини, че апетитният парцел е продаден на цената на едни маратонки. А институциите се заобясняваха и засуетиха. Стана ясно, че за същите имоти има и висящ спор за собственост.

В крайна сметка с подписа на тогавашния регионален министър Лиляна Павлова, като представител на държавата, сделката бе атакувана като нищожна в съда. Отделно прокуратурата започна наказателно преследване срещу Веселин Пенев и оценителя по сделката. Наказателното дело след прекратявания заради неясни обвинения в крайна сметка се озова в спецсъда.

До продажбата на терените на бул. „Дондуков“, на метри от паметника на Васил Левски, където навремето са били царските конюшни, се стига след серия от сделки. Първо се прекратява съсобствеността между държавата и „Евротрансбилд“ върху трите парцела, после те се продават на въпросната фирма, която става техен едноличен собственик.

„Според настоящия състав и трите сделки са сключени при изключително съществено нарушаване изискванията за еквивалентност на престациите , условията на сключването им сочат на необичайност в тази насока и практически се явяват в разрез с общоприетите разбирания за правов ред и справедливост„, обявява сега съдия Росен Димитров от СГС. Решението му не е окончателно, може да се обжалва пред столичния апелативен съд.

Колко струват „Царските конюшни“?

По делото са назначени и представени две съдебно-технически оценителски експертизи поотделно на трите терена. Де факто пресметна сборната им цена.

По метода на пазарните аналози оценката на трите терена е общо 25 322 298 лева. По метода на остатъчната стойност (метод на предприемача, който отчита и възможността за бъдещи застроявания и ползи) общата цена е определена на 18 656 681,71 лева. Като вещото лице е посочило, че е отчело евентуална възможност за реализиране на разгърната застроена площ, отчитайки, че в подробния устройствен план е предвидено запазване на съществуващите сгради в имотите, част от които са със статут на недвижима културна ценност от „местно значение“.  Трета оценка, при превес на пазарните аналози над метода на остатъчната стойност, дава обща цена от 23 989 171 лева.

Другото вещо лице по делото оценява имотите по три метода – разходен подход (отчита инветситиционните разходи), приходен подход и сравнителен подход   (с други сходни обекти, чиято цена е известна). При първия подход общата цена става 2 829 935 лева. По втория метод оценката е за 3 561 002 лева. При третия подход общата сума е 2 539 949 лева, като тук е сравнявана цената на земята, по която Столична община е продавала идеални части от поземлени имоти, без да се отчита тяхното местоположение. В крайна сметка второто вещо лице дава осреднена цена на базата на трите подхода общо за 889 810 лева, тъй като и трите имота са застроени. Това е единствената цена, която се приближава (макар и с разлика от над 200 хиляди лв.) до 658 870 лева – за колкото са били продадени „Царските конюшни“.

Решението на съда

Съдът заключава: „Установено е, че въпросните три имота с обща площ 7329 кв.м. се намират в централната градска част/идеалния център/ и с придобиването на идеалните части ответното дружество става едноличен собственик на терен с посочената площ в центъра на гр.София. Действително на пръв поглед теренът сам по себе си не изглежда особено ценен с оглед факта на застрояването му с множество сгради, принадлежащи на различни собственици , но най-вече със забраната за каквито и да е строителни работи в него.

Според съда основната и изключително съществена разлика в двете експертизи/довела до разминаване в оценките от десетки пъти/ се дължи на различната философия при изготвянето им, като при първата се акцентира на възможните перспективи на имотите в краткосрочен и средносрочен план/възможно строителство в тях както в рамките на незастроената но допустима норма за застрояване,така и при евентуално надстрояване и пристрояване/, а втората се базира само върху статута на имотите към датата на продажбата им.

Съдът възприема като цяло заключението на първоначалната експертиза, която установява, че оценката на имотите по метода на остатъчната стойност е от съществено значение при покупка с цел инвестиция в бъдещето, т.е. за предприемаческа дейност. Според това заключение в процесните три имота е възможно/в момента недопустимо/ застрояване на общо 26 263 кв.м. разгърната застроена площ и то само върху незастроени площи до достигане на максималната плътност на застрояването. Горната възможност за евентуален предприемач при цена на кв.м. в района от около 5000 лв. дава основание да се приеме,че процесния терен съдържа в себе си голям потенциал дори и само в рамките на незастроените си площи.

Безспорно една бъдеща имотна инвестиция крие в себе си и множество рискове сред които стандартните за едно бъдещо строителство/издаване на разрешения за строеж , актове по спазването на техническите правила и норми и други/, както и в случая нестандартния такъв, че понастоящем по действащия устройствен план строителство в горните имоти не е разрешено. Налице са обаче технически, юридически и съдебни процедури , чрез които това положение може да бъде променено в една или друга степен, дори при вероятността няколко от наличните сгради да придобият защитен статут като архитектурна и историческа ценност.

Горните мотиви дават основание на съда да възприеме оценките дадени от заключението на първоначалната експертиза с една уговорка. Според настоящия състав оценката по метода на остатъчната стойност следва да има по-голяма тежест във формиране крайния размер на цената на имотите. Но дори тази теза да е резонна и тежестта по този метод да се увеличи до 30-40 % това не би променило крайния извод, че продажните цени на трите имота са в пъти по-малки от пазарните такива,т.е.,че е налице съществена неравностойност на престациите на страните по договорите.

Заключението на повторната експертиза с оценки, приближаващи се с тези на продажните цени на имотите, не се възприема от съда. Това заключение е изключително консервативно и статично във времето, то отразява статута на терена така, сякаш същия никога няма да бъде променен. Поради тази причина възможността за строителства в тези оценки, съответно ценообразуващия компонент за реализация на разгърната застроена площ от бъдещо застрояване е  определена на нула и това в най-голяма степен е довело до нереално ниските оценки-цени , в диапазона на които може да се закупи един голям и луксозен апартамент в идеалния център на гр.София.

При кредитирането на първоначалната експертиза съдът освен гореизложеното е взел предвид и факта,че същия имот през 2006 год. е бил ипотекиран за обезпечаване на банков кредит от близо 29 000 000 лв.,което потвърждава извода на съда,че въпреки днешния си статут имотът е перспективен и ценен.

С оглед на горното съдът приема, че процесните три договора са сключени при неравностойност на престациите по всеки от тях, изразяваща около 20 пъти по-ниска престация на купувача от действителната пазарна, което практически е равносилно на липса на престация„.