DeFakto.bg DeFakto.bg
Скандалът с продажбата на т.нар. Царски конюшни стигна до втора инстанция.
На първа инстанция в Софийския градски съд държавата спечели делото, сделката между бившия областен управител на София Веселин Пенев и „Евротрансбилд“ ООД бе обявена за нищожна.
През февруари тази година съдия Росен Димитров от СГС бе категоричен: сделката противоречи на добрите нрави заради изключително занижените цени, на които три терена от общо 7,3 дка в идеалния център на столицата, са продадени от държавата на частната фирма.
А загубилата делото „Евротрансбилд“ обжалва решението. Внесла е и сигнал срещу съдия Димитров в Инспектората към ВСС за забава на процеса. Всичко обаче е приключило с обръщане на внимание от страна на председателя на СГС.
Днес Софийският апелативен съд назначи тройна съдебно-техническа оценителска експертиза за цената на „Царските конюшни“. Това се налага заради двете коренно различни заключения дотук, всяко от които изключва достоверността на другото, прие съставът, председателстван от Цвятко Лазаров.
Искането за нова разширена експертиза бе на адвоката на „Евротрансбилд“.
Конкретните задачи на вещите лица ще бъдат допълнително формулирани от съда на закрито заседание след внасяне на депозити. Тогава ще се определи и персоналният състав на специалистите, като държавата получи възможност да формулира и свои питания към тях.
Стана ясно, че веднъж настояването за събиране на нови доказателства е била отхвърлено от САС. Днес, на въпрос защо разширена експертиза не е била поискана на първа инстанция, в СГС, адвокатът обяви, че полученото там второ заключение е било перфектно и не са имали основания да го оспорват. Съдът обаче го игнорирал и дал вяра на първата експертиза, в резултат на което постановил необосновано решение.
Скандалът с „Царските конюшни“ гръмна през лятото на 2016 г. по сигнал на БСП. Тогава опозицията обвини, че апетитният парцел е продаден на цената на едни маратонки. А институциите се заобясняваха и засуетиха. Стана ясно, че за същите имоти има и висящ спор за собственост.
В крайна сметка с подписа на тогавашния регионален министър Лиляна Павлова, като представител на държавата, сделката бе атакувана като нищожна в съда. Отделно прокуратурата започна наказателно преследване срещу Веселин Пенев и оценителя по сделката. Наказателното дело след прекратявания заради неясни обвинения в крайна сметка се озова в спецсъда.
До продажбата на терените на бул. „Дондуков“, на метри от паметника на Васил Левски, където навремето са били царските конюшни, се стига след серия от сделки. Първо се прекратява съсобствеността между държавата и „Евротрансбилд“ върху трите парцела, после те се продават на въпросната фирма, която става техен едноличен собственик.
Общата продажна цена е 658 870 лева, в десетки пъти под действителната, приема СГС. Нещо повече – ако се приеме обратното, ще излезе, че подобен терен може да бъде купен на цената на голям апартамент в центъра на София, а това очевидно не е така.
Двете експертизи в СГС
По делото в СГС са назначени и представени две съдебно-технически оценителски експертизи поотделно на трите терена.
Едното вещо лице оценява трите терена на общо 25 322 298 лева по метода на пазарните аналози. По метода на остатъчната стойност (метод на предприемача, който отчита и възможността за бъдещи застроявания и ползи) общата цена е определена на 18 656 681,71 лева. Като вещото лице е посочило, че е отчело евентуална възможност за реализиране на разгърната застроена площ, отчитайки, че в подробния устройствен план е предвидено запазване на съществуващите сгради в имотите, част от които са със статут на недвижима културна ценност от „местно значение“. Трета оценка, при превес на пазарните аналози над метода на остатъчната стойност, дава обща цена от 23 989 171 лева.
Другото вещо лице по делото оценява имотите по три метода – разходен подход (отчита инвестиционните разходи), приходен подход и сравнителен подход (с други сходни обекти, чиято цена е известна). При първия подход общата цена става 2 829 935 лева. По втория метод оценката е за 3 561 002 лева. При третия подход общата сума е 2 539 949 лева, като тук е сравнявана цената на земята, по която Столична община е продавала идеални части от поземлени имоти, без да се отчита тяхното местоположение. В крайна сметка второто вещо лице дава осреднена цена на базата на трите подхода общо за 889 810 лева, тъй като и трите имота са застроени. Това е единствената цена, която се приближава (макар и с разлика от над 200 хиляди лв.) до 658 870 лева – за колкото са били продадени „Царските конюшни“.
Из решението на първата инстанция
Съдия Росен Димитров заключава: „Установено е, че въпросните три имота с обща площ 7329 кв.м. се намират в централната градска част/идеалния център/ и с придобиването на идеалните части ответното дружество става едноличен собственик на терен с посочената площ в центъра на гр.София. Действително на пръв поглед теренът сам по себе си не изглежда особено ценен с оглед факта на застрояването му с множество сгради, принадлежащи на различни собственици , но най-вече със забраната за каквито и да е строителни работи в него.
Според съда основната и изключително съществена разлика в двете експертизи/довела до разминаване в оценките от десетки пъти/ се дължи на различната философия при изготвянето им, като при първата се акцентира на възможните перспективи на имотите в краткосрочен и средносрочен план/възможно строителство в тях както в рамките на незастроената но допустима норма за застрояване,така и при евентуално надстрояване и пристрояване/, а втората се базира само върху статута на имотите към датата на продажбата им.
Съдът възприема като цяло заключението на първоначалната експертиза, която установява, че оценката на имотите по метода на остатъчната стойност е от съществено значение при покупка с цел инвестиция в бъдещето, т.е. за предприемаческа дейност. Според това заключение в процесните три имота е възможно/в момента недопустимо/ застрояване на общо 26 263 кв.м. разгърната застроена площ и то само върху незастроени площи до достигане на максималната плътност на застрояването. Горната възможност за евентуален предприемач при цена на кв.м. в района от около 5000 лв. дава основание да се приеме,че процесния терен съдържа в себе си голям потенциал дори и само в рамките на незастроените си площи“.
Развоят в Софийския апелативен съд предстои.
