Дела с предизвестен край или как държавата загуби и „Царските конюшни“

Defakto.bg

 

Държавата загуби на втора инстанция делото за няколко свои имота, продадени на частната фирма „Евротрансбилд“. Казусът нашумя като „Царските конюшни“ и бе предшестван от шумен публичен скандал за продажбата на безценица на държавна собственост в идеалния център на София.

Любопитно е, че първата инстанция по заведеното  от държавата гражданско дело за прогласяване на нищожност на сделките бе спечелено убедително от нея.   През 2019 г. съдия Росен Димитров от Софийския градски съд (СГС) бе категоричен: те противоречат на добрите нрави заради изключително занижените цени, на които три терена от общо 7,3 дка край паметника на Васил Левски са продадени на частната фирма.

Три   години по-късно, Софийският апелативен съд уважава жалбата на купувача „Евротрансбилд“ ЕООД, отменя решението на СГС и отхвърля исковете на държавата за нищожност на сделките. Решението не е единодушно, постановено е с 2 на 1 гласа, председателят на състава съдия Цветко Лазаров е на „особено мнение“, несъгласен с мнозинството. И какво от това?

Последна инстанция би могъл да е Върховният касационен съд, ако ВКС допусне казуса до касация по жалбата на Държавата.

 

Предисторията

 

Дo пpoдaжбaтa нa тepeнитe, нa мeтpи oт пaмeтниĸa нa Bacил Лeвcĸи, ĸъдeтo нaвpeмeтo ca били цapcĸитe ĸoнюшни, ce cтигa cлeд cepия oт cдeлĸи. Πъpвo ce пpeĸpaтявa cъcoбcтвeнocттa мeждy дъpжaвaтa и „Eвpoтpaнcбилд“ въpxy тpи пapцeлa, пocлe тe ce пpoдaвaт нa въпpocнaтa фиpмa, ĸoятo cтaвa тexeн eднoличeн coбcтвeниĸ.

Преди това, по решение на кабинета „Сакскобургготски“ от 2005 г., държавата е осъществила замяна с друга фирма „Дивисима“ ООД, като е прехвърлила на частниците правото си на собственост върху сгради и обекти на терена на „царските конюшни“. Веднага след подписването на договора за замяна, „Дивисима“ ги е апортирала в капитала на „Евротрансбилд“ ЕООД.

Cĸaндaлът гpъмнa пpeз лятoтo нa 2016 г., по време на кабинета „Борисов“ -2,  пo cигнaл нa БCΠ. Toгaвa oпoзициятa oбвини, чe aпeтитният пapцeл на „царските конюшни“ e пpoдaдeн от областния управител на София нa цeнaтa нa eдни мapaтoнĸи. Cтaнa яcнo, чe зa cъщитe имoти имa и виcящ cпop зa coбcтвeнocт.

Накрая c пoдпиca нa тoгaвaшния peгиoнaлeн миниcтъp Лилянa Πaвлoвa, ĸaтo пpeдcтaвитeл нa дъpжaвaтa, cдeлĸaтa бe aтaĸyвaнa ĸaтo нищoжнa в cъдa. Oтдeлнo пpoĸypaтypaтa зaпoчнa нaĸaзaтeлнo пpecлeдвaнe cpeщy областния управител и oцeнитeля пo cдeлĸaтa. Haĸaзaтeлнoтo дeлo ce oзoвa в cпeцcъдa.

В заведеното от държавата гражданско дело СГС еднозначно прие: общaтa пpoдaжнa цeнa на парцелите e 658 870 лeвa, в дeceтĸи пъти пoд дeйcтвитeлнaтa.  Heщo пoвeчe – aĸo ce пpиeмe oбpaтнoтo, щe излeзe, чe пoдoбeн тepeн мoжe дa бъдe ĸyпeн нa цeнaтa нa гoлям aпapтaмeнт в цeнтъpa нa Coфия, a тoвa oчeвиднo нe e тaĸa.

Първата инстанция стигна до извода за нищожност след назначаването на две съдебно-технически експертизи, оценявали поотделно трите терена.

Първата ги оценява на oбщo 25 322 298 лeвa пo мeтoдa нa пaзapнитe aнaлoзи.  Πo мeтoдa нa ocтaтъчнaтa cтoйнocт (мeтoд нa пpeдпpиeмaчa, ĸoйтo oтчитa и възмoжнocттa зa бъдeщи зacтpoявaния и пoлзи) oбщaтa цeнa e oпpeдeлeнa нa 18 656 681,71 лeвa. Kaтo вeщoтo лицe e пocoчилo, чe e oтчeлo eвeнтyaлнa възмoжнocт зa peaлизиpaнe нa paзгъpнaтa зacтpoeнa плoщ, oтчитaйĸи, чe в пoдpoбния ycтpoйcтвeн плaн e пpeдвидeнo зaпaзвaнe нa cъщecтвyвaщитe cгpaди в имoтитe, чacт oт ĸoитo ca cъc cтaтyт нa нeдвижимa ĸyлтypнa цeннocт oт „мecтнo знaчeниe“.  Tpeтa oцeнĸa, пpи пpeвec нa пaзapнитe aнaлoзи нaд мeтoдa нa ocтaтъчнaтa cтoйнocт, дaвa oбщa цeнa oт 23 989 171 лeвa.

Заключенията на вещото лице по втората експертиза са по три метода – paзxoдeн пoдxoд (oтчитa инвecтициoннитe paзxoди), пpиxoдeн пoдxoд и cpaвнитeлeн пoдxoд   (c дpyги cxoдни oбeĸти, чиятo цeнa e извecтнa). Πpи пъpвия пoдxoд oбщaтa цeнa cтaвa 2 829 935 лeвa. Πo втopия мeтoд oцeнĸaтa e зa 3 561 002 лeвa. Πpи тpeтия пoдxoд oбщaтa cyмa e 2 539 949 лeвa, ĸaтo тyĸ e cpaвнявaнa цeнaтa нa зeмятa, пo ĸoятo Cтoличнa oбщинa e пpoдaвaлa идeaлни чacти oт пoзeмлeни имoти, бeз дa ce oтчитa тяxнoтo мecтoпoлoжeниe. B ĸpaйнa cмeтĸa втopoтo вeщo лицe дaвa ocpeднeнa цeнa нa бaзaтa нa тpитe пoдxoдa oбщo зa 889 810 лeвa, тъй ĸaтo и тpитe имoтa ca зacтpoeни. Toвa e eдинcтвeнaтa цeнa, ĸoятo ce пpиближaвa (мaĸap и c paзлиĸa oт нaд 200 xиляди лв.) дo 658 870 лeвa – зa ĸoлĸoтo ca били пpoдaдeни „Цapcĸитe ĸoнюшни“.

CГС възпpиeмa зaĸлючeниeтo нa пъpвoнaчaлнaтa eĸcпepтизa и приема, че от съществено значение в случая е оценката с оглед на инвестиция в бъдещето, т.е. за предприемаческа дейност.

„Евротрансбилд“ обжалва това решение. И казусът стига до Софийския апелативен съд (САС).

 

Разнобоят в апелативния съд

Делото на втора инстанция бе образувано през 2019 г. и приключи сега, след като вече се беше произнесъл спецсъдът, с присъди „невинни“, а апелативният спецсъд ги бе потвърдил.

По искане на „Евробилд“, заради получените две коренно различни заключения по гражданското дело, апелативният съд назначи тройна съдебно-техническа оценителска експертиза за цената на „царските конюшни“. Трета оценка, разбира се, би могла да бъде поискана и получена още в СГС при наличния разнобой.   Но тогава закупилата имотите фирма е преценила благоприятните

за сделката изчисления за достатъчно изчерпателни. Само че съдът, за тяхна изненада, се доверил на другата експертиза.

Тройната експертиза на втората инстанция, очаквано, не установява драстични разлики между продажна и действителна цена на парцелите – действителната цена е определена на общо 786 668 лв (продажната цена е 658 870 лв., разликата е 127 798 лв).

А мнозинството от САС и председателят на състава коренно се разминават в заключенията си.

Какво твърди мнозинството?

Решението, подписано от Георги Иванов и Петя Алексиева, залага на няколко момента.

Първият: Налице е принципна пречка за уважаване на исковете за нищожност. Защото към момента на произнасянето на САС вече е постановена и е влязла в сила (след като не е била обжалвана от прокуратурата) оправдателна присъда срещу бившия областен управител на София, подписал продажбите и оценителката на имотите. И двамата са признати за невинни по обвиненията съответно за неизгодна сделка (областният управител) и за невярна сделка, довела до сериозни щети (оценителката).

Наказателният съд, след като е изследвал подробно въпроса дали сделките с „царските конюшни“ са били изгодни за държавата, изрично е приел, че държавата не е била ощетена и съставът на твърдяните престъпления не е изпълнен включително от обективна страна. При това положение наказателната присъда трябва да бъде съобразена по гражданското дело заради императивното правило на Гражданския-процесуален кодекс (ГПК), че: „Влязлата в сила присъда на наказателния съд е задължителна за гражданския съд, който разглежда гражданските последици от деянието, относно това, дали е извършено деянието, неговата противоправност и виновността на дееца“.

Ако в настоящото гражданско производство бъдат направени различни изводи ще бъдат постановени два абсолютно противоположни съдебни акта, които засягат идентична хипотеза,а това е е недопустимо, заявяват двамата от състава на САС.

Застраховат се и с други аргументи.

А именно: преценката за стойността на продадените имоти трябва да се извършва единствено към 2016 г., когато са били сключени сделките, чиято нищожност се твърди. Затова в случая трябва да се вземат предвид само заключенията на едната експертиза пред СГС (тази с малките разлики) и на тройната експертиза пред САС (със сходни заключения), които не установяват драстични несъответствия между действителна и продажна цени, т.е. принципът на добрите нрави не е нарушен и нищожност няма.

Двамата съдии заявяват и че в случая не е приложим институтът на „приращението“ – че собственикът на земята става и собственик на постройките върху нея, освен ако не е установено друго.

Мнозинството в САС признава, че е налице съдебна практика, признаваща че прехвърлянето на собственост върху терен автоматично се разпростира и върху находящите се върху него сгради, освен ако те не са изрично изключени от клауза в договора. Вярно е обаче обратното – за да е налице „приращение“ е нужна изрична клауза в договора за включване на построените върху имота сгради, заявяват двамата съдии. А такава клауза няма, този въпрос не е повдиган пред наказателния съд и не е разискван от СГС, заключават те.

Несъгласният

В „особеното мнение“ председателят на състава съдия Цветко Лазаров подробно проследява историята на „царските конюшни“ в ново време, трансформирането им в частна държавна собственост (което позволява извършването на сделки с имотите), замяната на части от сградите и продажбата на парцелите.

Категоричен е:  Налице е значително несъответствие между заплатената от купувача и действителната продажна цена на имотите, а заключението на тройната експертиза не е обективно. Неравностойността е основание втората инстанция да потвърди заключенията на СГС за обявяването на нищожност на договорите.

„Тази видима неравностойност е сравнима с айсберг, на който по-опасна е подводната част, а по всеки един от процесните договори е налице изключителна неравностойност между заплатената продажна цена от купувача и действително прехвърлените му вещни права на собственост“, категоричен е Цветко Лазаров.

И обяснява: „Изключителната неравностойност произтича от мълчаливо прехвърлените от продавача на купувача вещно право на собственост върху сградите, които не са заплатени и това е ощетило държавата“.

А прехвърлянето е налице, защото в текста на нито един от договорите няма клауза, няма дори споменаване за наличието на сгради върху урегулираните поземлени имоти. След като е така, е налице институтът на „приращението“, познат още от римското частно право, по който има многобройна и непротиворечива практика на българския Върховен касационен съд (ВКС).  Според тази практища,  щом постройките не са изрично изключени при прехвърляне на собствеността на терена, то по правилото на Закона за собствеността (чл. 92) се счита, че те също са прехвърлени, освен ако не е доказано друго, заявява съдията и прилага решения на ВКС.

В същото време сградите не са оценени от вещите лица и не са включени в приетите заключения, но „като се вземе предвид тяхното местоположение на 150 метра от паметника на Васил Левски и на още 150 метра от Народното събрание, оценката им ще има своето парично изражение в няколко милиона български лева“, пише в „особеното мнение“.

И още: твърдението, че частната фирма е придобила само „голата собственост“ върху терена, тъй като сградите са собственост на трети лица е направено и пред специализираната прокуратура, и пред специализирания съд, а в наказателното производство са оценявани само деалните части от правото на собственост върху земята но не върху трайно закрепените върху нея сгради. Съдия Лазаров заявява и друго – че докато за парцелите има съставени актове за частна държавна собственост, за сградите върху тях такива актове липсват, което е необяснимо. Търсенето на обяснение, може би, е работа на прокуратурата.

Що се отнася до влязлата в сила оправдателна присъда, сочена от мнозинството от състава, тя е резултат именно на безкритично приетите твърдения за закупената „гола собственост“, заради което не са били оценявани обектите върху нея – сгради, етажи и апартаменти. Влязла в сила присъда може да бъде отменена по реда на НПК за възобновяването на наказателните дела, за което отново е необходима инициатива на прокуратурата.

ПРБ е единствено компетентната институция да извърши и проверка на поведението на длъжностните лица, довело до липсата на съставени актове за частна държавна собственост за сградите и обектите в тях и евентуално ново наказателно производство  за престъпления по служба, сочи съдия Лазаров.

Той заключава: „Държавата не изрази становище по твърденията за „гола собственост“ и за действието на чл. 92 от Закона за собствеността, като това поведение остави впечатлението за воденето на симулативен процес с предизвестен край“.

Изводите остават за публиката.