DeFakto.bg DeFakto.bg
Адв. Марийола Филева, Адвокатско дружество „Гайдаров и Дочев“
Решенията, взети от общото събрание на етажната собственост, имат пряко отражение върху живота, правата и задълженията на всички собственици в една сграда.
Те засягат не само отделни лица, но и по-широк кръг от правни отношения, включително с трети страни – изпълнители, доставчици на услуги и др. За да се гарантира стабилност и правна сигурност в тези отношения, законът изисква бързина и ефективност както при изпълнението, така и при оспорването на подобни решения.
В практиката обаче често се поставя въпросът – кога едно решение е действително, и кога следва да бъде обявено за недействително? Настоящата статия разглежда актуалната съдебна практика по чл. 40 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), като анализира критериите, възприети от съдилищата, за да се квалифицира едно решение като нищожно или унищожаемо, и очертава основните пороци, които водят до подобни последици.
Законът за управление на етажната собственост не съдържа изрично разграничение между пороци, които водят до нищожност, и такива, които пораждат незаконосъобразност (унищожаемост) на решенията на общото събрание.
Законодателят е оставил тази преценка на съда, който следва да я извърши в рамките на производството по чл. 40 ЗУЕС, с оглед характера и степента на допуснатото нарушение.
Съгласно постоянната практика на Върховния касационен съд, решенията на общото събрание могат да бъдат обявени за нищожни, когато:
- въобще не е било взето решение, но е създадена привидност, че такова има
- решението е прието в явно противоречие със закона, който изключва възможността за подобно решение;
- общото събрание е упражнило правомощие, което не му е предоставено от ЗУЕС (напр. решаване на въпрос, който законът възлага на друг орган или изобщо не допуска за колективно решаване).
Във всички останали случаи, когато са нарушени императивни процесуални или материалноправни норми (напр. кворум, срок за свикване), решенията се квалифицират като незаконосъобразни, респективно унищожаеми, и подлежат на отмяна по реда на чл. 40 ЗУЕС.
Искът за отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание на етажната собственост е регламентиран в чл. 40 от ЗУЕС. Съгласно тази разпоредба, всеки собственик на обект в етажната собственост има право да предяви иск за отмяна на решение на общото събрание, когато то противоречи на закона или е взето при съществени процесуални нарушения.
Според чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС, искът следва да бъде предявен пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от узнаването на решението. Законът свързва този момент с обявяването по чл. 16, ал. 7, а именно – поставянето на видно и общодостъпно място в сградата на съобщение, че протоколът от общото събрание е изготвен.
Съдебният контрол върху законосъобразността на решенията на общото събрание на етажната собственост се реализира чрез иск пред районния съд по местонахождение на етажната собственост и е ограничен от 30-дневен преклузивен срок, чието изтичане лишава собствениците от възможност за съдебна защита. Преклузивният срок е императивен – за разлика от давностния той не се спира, не се прекъсва и не подлежи на възстановяване, а след изтичането му решението се стабилизира и остава необжалваемо дори при съществени нарушения.
Право да предявят иска имат единствено собствениците на самостоятелни обекти в сградата (чл. 40, ал. 1 ЗУЕС).
Съдебната практика последователно признава, че нищожността като порок на решенията на общото събрание на етажната собственост съществува и подлежи на съдебно установяване. Открит остава обаче същественият въпрос относно срока, в който тази нищожност може да бъде релевирана. Част от съдилищата приемат, че исковете за нищожност не са ограничени във времето, докато други поддържат, че дори и при нищожни решения следва да се спази преклузивният 30-дневен срок, предвиден в чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС.
Именно този въпрос – допустим ли е иск за установяване на нищожност извън срока по чл. 40 ЗУЕС – ще бъде обект на анализ в настоящата статия, в светлината на актуалната практика на Върховния касационен съд.
От особено значение за правоприлагането е задължителната съдебна практика на ВКС, която разглежда въпроса дали е допустимо обявяване на нищожност на решение на общото събрание извън реда на чл. 40 ЗУЕС, и ако да – при какви условия.
В редица свои актове Върховният касационен съд допуска възможността нищожността на решения на общото събрание да бъде релевирана и извън преклузивния 30-дневен срок по чл. 40 ЗУЕС, включително чрез установителен иск по общия ред. Подобно разбиране се споделя в случаи, когато общото събрание е взело решение извън кръга на предоставените му от закона правомощия или когато изобщо липсва валидно решение, въпреки формално изготвен протокол. 1
Съдът приема, че в тези хипотези може да се търси защита без да се прилага ограничението по чл. 40 ЗУЕС, особено когато става въпрос за пълна липса на правно действие, привидност на решение или надхвърляне на компетентността по ЗУЕС.
Сходно становище е застъпено и в Определение № 89 от 22.05.2017 г. по ч. гр. д. № 1464/2017 г., I г. о., което е било обект на изследване в редица статии. 2 В него се посочва, че искът по чл. 40 ЗУЕС, макар и конститутивен, не изчерпва всички форми на защита срещу порочни актове на общото събрание. В случаите, в които решението е нищожно поради липса на действие, липса на компетентност или явна несъществуваемост, заинтересованият собственик може да се защити чрез установителен иск, който не е ограничен от срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС, нито от ограниченията за касационно обжалване по чл. 280, ал. 2, т. 2 ГПК.
В правната доктрина също е застъпено разбирането, че „въпреки спецификата на решенията на общото събрание на етажната собственост, не трябва да се допуска а priori валидиране на нищожни решения, ако не е предявен иск в срока по чл. 40 ЗУЕС, както и да се изисква позоваването на нищожност да става единствено чрез съдебен иск – той следва да се използва единствено при спор между страните, при това чрез 1 Решение № 50024 от 27.03.2023 г. по гр. д. № 978/2022 г., II г. о., Решение № 39 от 19.02.2013 г. по гр. д. № 657/2012 г., I г. о. 2 Вж. Недействителност на решенията на общото събрание на етажната собственост в правната доктрина и съдебната практика., https://trudipravo.bg , публикувана от Доц. д-р Бисерка МАРИНОВА; НИЩОЖНИ РЕШЕНИЯ НА ОБЩОТО СЪБРАНИЕ., https://rashkov.eu/ сезиране на съда с отрицателен установителен, а не конститутивен иск, какъвто е този за отмяна по чл. 40 ЗУЕС. Съдебната практика следва да доразвие основните начала на недействителността в тази област, като отчете приноса на правната доктрина.“ 3
Въпреки отделните решения, в които се допуска възможност за установителен иск при крайна липса на компетентност или несъществуващо решение, константната съдебна практика на Върховния касационен съд остава категорична: Защитата срещу всяко порочно решение на общото събрание – независимо дали порокът води до незаконосъобразност или до нищожност – се упражнява изключително чрез иска по чл. 40 ЗУЕС, в рамките на предвидения 30-дневен преклузивен срок. 4
В Определение № 472 от 10.10.2018 г. по ч. гр. д. № 3504 / 2018 г. на ВКС, IV ГО е поставен въпросът за противоречивата съдебна практика в посочените по-горе актове като ВКС се е произнесъл по следния начин: „Доводите за противоречие в съдебната практика на ВКС не може да послужи като основание за допускане на касационно обжалване, доколкото определение № 482/17.10.2017 г. по гр.д. № 11/2017 г. на ВКС, І г.о. e постановено по реда на чл.288 ГПК и определение № 89 от 22.05.2017 г. по ч.гр.д. № 1464/2017 г. на ВКС, І г.о., постановено в производство по реда на чл.274, ал.2 ГПК, не представляват задължителна съдебна практика на Върховния касационен съд, по смисъла на чл.280, ал.1, т.1 ГПК.“
Въз основа на изложеното и анализираната практика на Върховния касационен съд застъпвам разбирането, че всички пороци на решенията на общото събрание на етажната собственост – включително и тези, водещи до нищожност – подлежат на контрол единствено по реда на чл. 40 ЗУЕС, в рамките на установения 30-дневен преклузивен срок от узнаването.
Този специален процесуален ред гарантира правна сигурност и стабилност както във взаимоотношенията между самите собственици, така и спрямо трети лица.
Допускането на паралелни или безсрочни искове извън установената процедура по чл. 40 ЗУЕС би създало несигурност в оборота и риск вече изпълнени решения да бъдат обезсилвани години по-късно.
Изключение следва да се допуска само в хипотезите на явна липса на компетентност или пълна несъществуваемост на решение, при които фактически не е налице волеобразуване на общото събрание. Тогава заинтересованият собственик може да защити правата си чрез установителен иск по общия ред. Тези случаи обаче имат извънреден характер и не подкопават основната логика на законодателя: единен, бърз и изчерпателен контрол по чл. 40 ЗУЕС, който осигурява предвидимост, процесуална икономия и ефективна защита, без възможност за заобикаляне на срокове чрез формално позоваване на нищожност.
3 Маринова, Б. Етажната собственост в нормативната уредба и в практиката., С.,2024 г.
4 Решение № 39/19.02.2013 г. по гр. д. № 657/2012 г. на ВКС, І г. о.; определение № 70/13.02.2020 г. по гр. д. № 2992/2019 г. на ВКС, ІІ г. о.; определение № 266/27.05.2019 г. по гр. д. № 4371/2018 г. на ВКС, ІІ г. о.; определение № 157/25.09.2020 г. по гр. д. № 2621/2020 г. на ВКС, I г. о.; Определение № 6 от 13.01.2022 г. на ВКС по гр. д. № 2943/2021 г., II г. о., Решение № 155 от 21.06.2017 г. на ВКС по гр. д. № 4451/2016 г., IV г. о., Решение № 24 от 5.06.2017 г. на ВКС по гр. д. № 2795/2016 г., II г. о., Определение № 16 от 31.01.2020 г. на ВКС по ч. гр. д. № 4856/2019 г., I г. о., Определение № 60168 от 30.12.2021 г. на
ВКС по ч. гр. д. № 4097/2021 г., II г. о., Определение № 4176 от 20.09.2024 г. на ВКС по ч. гр. д. № 2689/2024 г.
